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作者：格隆汇·大导演
3月22日，丽新发展()公布，截至年1月31日止6个月,该公司营业额8.64亿港元，同比增长5.5%;该公司拥有人应占溢利12.24亿港元，同比增长34%;每股盈利2.港元，不派息。
公司表示，溢利增加乃主要由于公司持有的投资物业的重估值大幅增加。这延续了年香港消费和楼市回暖的趋势，加上丽新旗下持有的物业本身就十分优质，因此市场对其估值仍持续上升。
但是我们反观丽新的PB目前只有0.27。虽说丽新发展作为多业务的”包租公“，但这样的折扣在业内也是十分大的。与此同时，在市场”冷落“丽新的时候，有”大户“一直在增持丽新。
亿京发展集团的余卓儿、余少玉，年1月和4月仍进行了增持。从年开始披露持有丽新发展5%的股份，一路增持至今持股比例达到15%。
作为一只“便宜”的“包租公”，年有望迎来业绩的进一步提升，下面来看一下丽新上半年的发展情况。
一、新物业落地，业绩有望提升
首先我们先看一下，-年香港房地产市场的情况。
先看楼市，戴德梁行在回顾香港写字楼及商铺租赁市场时指出，香港写字楼各区的总吸纳量在年大幅的提升。同时，中区写字楼租金在本年屡创新高，年内升幅达到7.5%，超越全港各区并令香港成为全球租金最贵的市场。加上，“辣招”的影响逐渐消退，香港的楼价便再次攀升。
其次，再看看到港旅客量结束了年以来的低估，并在年出现大幅上升。预计香港年的零售业市场前景可观。
在香港楼市向好背景下，年上半年，丽新的业务继续保持提升。年8月1日-年1月31日6个月，丽新三大稳定业务营收总额为8.6亿港元，同比增长5.5%。其中餐厅业务及酒店业务有较大的提升，分别增长8%及9.8%。
丽新的常规业务收入预计在行业向好的趋势下，在年仍会有稳定的增长。相对地产运营业务，丽新发展的开发业务更具周期性。因为丽新集团是长期持有和经营物业为主营的重资产模式，所以物业开发及销售业务会受到项目开发周期的影响。
下图可见，丽新项目从开工到竣工周期通常为3-4年，相对内地的高周转的住宅开发企业周期会长一些。但可知-年是丽新物业集中竣工的周期，这有望迎来业绩的上升。
其中，丽新投资的香港海洋公园万豪酒店在年第二季度落成。海洋酒店将由万豪集团营运，将提供合共间客房，丽新增加约36.6万平方呎的应占租赁空间。如今香港旅游业向好，预计年海洋酒店项目能够为企业带来业绩提升。
年将竣工两个商业/住宅项目蓝塘傲和喜筑，这两个项目目前处于预售阶段，需待工程完工后才会入账，在-年入账后，公司的收入和利润会有所提高。其中，蓝塘傲为50/50合营公司，其收入并不会直接反映在集团损益表的营业收入，其利润将反映在“应占联营公司之溢利及亏损”一项。
除此之外，西湾河街道和逸新项目预计在-年完工，香港筲箕湾的西湾河街项目按照完工后计划将提供约个住宅单位，总建筑面积为6.0万平方呎。位于九龙深水埗的逸新项目，包括基隆街48-56号，综合地盘面积为平方呎，总建筑面积为4.3万平方呎。逸新已于年7月开始预售，其中结转的收入会进一步推升公司业绩。
二、协同升级，推升物业价值
众所周知，丽新集团整个生态业务是比较多元的，涉及商业地产、住宅地产、零售和传媒。但是这点在过去一直被市场被认为集团的内部交叉控股，股权结构复杂，而且业务分散使得市场对丽新的估值不断打折。然而市场目前并未意识到，丽新近年已完成了转变。目前集团已取消不必要的交叉持股。公司的业务分类更为明确，每家公司都有不同的业务重点
丽新在年在股权结构方面也一直在做出调整。年4月，丽新发展通过50对1合股，将股份数目从.5亿股整合至6.05亿股。在8月，丽新国际以每股13.05港元的价格配售了万股丽新发展（相当于丽新发展的8.4%股权）。
预计丽新集团未来会持续进行资源上的整合，与此同时丽新也会产生较强的协同效应。
具体我们可以看到，在年12月6日，丰德丽控股()间接非全资附属MarvelDay，于丽新发展()间接非全资附属CosmicDragon共同成立LoveGrubers以设立一间全资附属公司GTL，在位于香港九龙九龙湾伟业街33号德福花园2楼(部份)及3楼的MCL德福戏院物业内经营一间餐厅GrubersCafe。
丽新的餐饮业务在业内是比较有优势的，而此次与旗下的影院业务形成业务协同，而这样的协同效应正在持续发酵。这里值得注意的是发展内地业务的丽丰控股（.HK）。
横琴创新方项目第一期的建筑工程于二零一五年年底开始动工。里面涉及大量的文旅、酒店、餐饮业务，而这些业务都是丽新本身业务所覆盖的。投资物业发展最终考虑的是公司的经营能力，而目前丽新的多元业务能为地产项目运营带来优势。
横琴的项目能随着港珠澳大桥的开通而带来很多人潮，年丽新签订了不少合作项目协议，如皇家马德里足球会、保时捷文化体验馆还有哈罗礼德学校。这些项目都是内地少有的，能为横琴地区吸引流量，这也是为何丽新竞得横琴项目的主要原因。
在业务协同的优势下，丽新的物业的估值也在持续提高，表明丽新持有的业务十分优质。但近年来丽新的股价常年低迷，而公司的股价在年得到不错的上升。进入年，预计丽新的估值能够延续上升的趋势。
三、估值低估
我们先看一下，丽新的派息情况。丽新派息近年比较稳定，年末派息一次，派息率在2-5%之间，如若年物业落成、销售上升及物业重估值继续上，利润有无增加使派息增加。
同时，股东的陆续增持有望推升丽新的估值水平。年，企业及私募股权基金在该公司的持股有所增加。除了SAIF和CapitalLand（两者分别持有丰德丽控股的10%权益和丽丰控股的20%权益），ThirdAvenue亦持有丽丰控股的7%权益，RRJCapital则持有丽新发展的5%权益。
而如文中开头所说，亿京发展集团的余卓儿、余少玉在年开始持续增持丽新的股份，目前控股占比15%。可见其十分具有先见之明，从年至今，丽新的股价上涨幅度超过%。
在过去的业绩会上，有投资者多次向公司高管提问到，新进的股东是否与公司有关联，以及增持的原因是什么。而公司管理层表示，余卓儿、余少玉与公司并无关联，属于企业的投资的行为。但亿京集团是业内实力较强，而外界曝光度很低。
丽新发展历史PB走势：
从丽新历史PB估值上看，年达到0.1倍。当时，港股市场处于熊市，而这样便宜的估值的确是业内绝无仅有的，这也不难理解为何此时能吸引其他企业对丽新进行投资。目前股东在进入年后仍保持增持的趋势，可以判断股东认为未来公司增长仍具有潜力。
同时，跟同业对比，丽新发展目前的估值依然属于偏低。进入年估值有望延续年上升趋势继续提升。
小结：
香港作为国家大湾区战略中的重要城市，未来地产市场仍有较强的发展潜力。而丽新发展除了深耕香港市场，旗下丽丰正快速开拓大湾区的内地市场，其多年的地产运营经验能为企业带来优势。
年，丽新发展新物业的推出有望刺激业绩的提升。同时公司持有的物业优质，在多元业务协同下，物业的估值将进一步攀升。目前公司PB估值为0.27，处于历史平均水平，而对比同行属于低估水平。股东持续增持有利于刺激市场对企业进行重估，丽新发展是具有投资价值的“包租公”标的。
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